В многоэтажных жилых домах в городах Республики Молдова начнется переоценка недвижимости в целях налогообложения. Это предусматривает опубликованный приказ Агентства земельных отношений и кадастра об утверждении новой модели оценки квартир.
Оценка и переоценка недвижимости является одним из компонентов проекта, реализуемого в Молдове в период 2019-2024 гг. на основании соглашения о финансировании со Всемирным банком. Внедрение проекта осуществляется Департаментом кадастра Агентства государственных услуг.
Как отметила руководитель службы оценки недвижимости Агентства земельных отношений и кадастра Ольга Бузу, впервые оценка квартир для целей налогообложения в Молдове была проведена в 2004 году, и тогда же была разработана первая модель оценки. Взимание налога на недвижимость с оцененной стоимости, приближенной к рыночной, началось с 2007 года.
С тех пор базовая стоимость для расчета налога не менялась. И в текущем году все заплатят налог, как и раньше. Но в дальнейшем стоимость недвижимого имущества для расчета налога на недвижимость должна измениться. И первыми извещения об этом получат владельцы объектов жилой недвижимости в городах, а также селах, входящих в состав муниципиев Кишинев и Бэлць, потому что цены на квартиры и дома в этих селах вполне сопоставимы с городскими.
Процесс разработки и тестирования модели расчета оцененной стоимости квартир для налогообложения продолжался более года.
Новая методология разработана в рамках проекта ВБ силами международных консультантов и специалистов-оценщиков Департамента кадастра Агентства госуслуг, которые изучали рынок, разрабатывали стоимостные зоны, проверяли качество модели, пишет point.md со ссылкой на logos.press.md.
«Хочу отметить, что новая модель оценки более сложная и комплексная, - говорит Ольга Бузу. – Это логарифмическая функция, которая была построена на основе анализа данных о сделках с более 8 тыс. квартирами в разных городах республики. В ней учитываются фактически те же показатели, что и при первичной оценке. Они включают общую площадь квартир, год постройки многоэтажного жилого дома, расположение квартир на первом или последнем этаже, подключение к газопроводу или наличие электрической плиты, материал из которого построен дом, его месторасположение и уровень развития рынка на данной территории и пр. Только сейчас математическая функция более сложная и позволяет более точно учитывать характеристики объектов недвижимости, чем обычная линейная модель, которая применялась в 2004 году».
К модели прилагаются карты стоимостных зон и их описание. Территории каждого города были разделены на участки, в которых стоимость похожих квартир примерно одинакова. Стоимостное зонирование было разработано Департаментом кадастра АГУ и согласовано с местными органами власти. В приложении к модели также идет целый набор таблиц, которые содержат различные коэффициенты, отображающие уровень развития рынка недвижимости в том или ином населенном пункте.
Эти дополнительные материалы позволяют более точно учесть факторы, которые влияют на стоимость квартир.
«Но любая модель – это всего лишь упрощенная схема того, что происходит в действительности. И не стоит ожидать, что она позволит с высокой точностью рассчитать рыночную стоимость квартир, - подчеркивает Ольга Бузу. – Всегда есть отклонения в ту или иную сторону, так как абсолютно все характеристики квартир учесть достаточно сложно. Один из принципов массовой оценки для налогообложения - оценка по наружным параметрам, то есть, не заходя в дом и в квартиру, не принимая во внимание очень важные для покупателей характеристики - техническое состояние сетей, наличие современного ремонта и т.п.».
В этом состоит особенность данных моделей, как правило, рассчитанная при их помощи стоимость на 15-20% ниже рыночной стоимости квартиры.
В дальнейшем модель будет преобразована в автоматизированную программу расчета, и при ее помощи будет выполнена автоматическая переоценка всех квартир. Как скоро их владельцы получат извещения о новой стоимости своей недвижимости, пока сказать сложно. Время займут организационные мероприятия, обучение специалистов территориальных кадастровых органов. У владельцев квартир так же, как в период проведения первичной массовой оценки, будет возможность обжаловать полученную информацию.
